七大城市，“现售制”全部落地

深圳与杭州在同一天采取行动，全国主要城市“现售制”的具体实施规则已基本确定。

10月15日，深圳出台规定，自8月28日后新出让的土地优先采用现房销售模式，新项目申请预售需单体建筑主体结构封顶，预售资金执行全额全过程监管，竣工备案后才能发放按揭贷款（含公积金贷款），并对在途项目设立了过渡期。

杭州则明确支持项目分期开发，实施分阶段竣工备案等措施。两城同日行动，标志着改革已从“方向明确”迈入“细则落地”阶段。

至此，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉这七座城市均已出台并实施具体细则。 全国核心城市的“现房销售”执行框架已基本成型。

这并非简单的政策叠加，而是一场从预售制度向现售制度的转型，正率先在核心城市展开。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，七城政策的密集落地态势，表明全国现房销售相关改革正有序推进，一线城市及核心二线城市率先落地的格局清晰，具有较强的引领和示范作用。

梳理发现，七城细则在三条基本线上高度一致：新出让土地项目若采用预售方式，须主体结构封顶；预售资金实行全额、全过程监管；以8月28日为时间节点进行新老划断。

这表明，改革并非简单取消预售，而是旨在让预售更加安全、透明。但底线一致并不意味着路径相同，差异恰恰体现在执行层面。

在过渡期方面，武汉和杭州将过渡期延长至2028年底；上海则较为谨慎，明确在途项目“条件从旧、监管从新”。

在封顶认定方面，北京、武汉、深圳要求更严，需五方验收或现场核查；上海、天津、广州、杭州则沿用上级文件的口径。

在现房定金上限方面，从北京的1%到广州、天津、杭州的5%形成梯度；上海和深圳为3%；武汉原则上不超过5%。

在资金释放方面，武汉是唯一明确允许保函置换的城市；天津将资金点对点直接拨付至施工企业、材料供应商、农民工工资专用账户；杭州将预售定金与首付款合并管理，监管范围更广。

差异从何而来？市场基本面是重要因素。

克而瑞数据显示，2026年1月至9月新建商品住宅的供求比，广州为0.67、北京0.74、深圳0.74、天津0.76、上海0.86、杭州0.88、武汉0.97；截至9月末的库存去化周期，杭州为11个月、上海18.2个月、天津20.3个月、广州23个月、深圳23.2个月、武汉28个月、北京30.1个月。

去化压力较大的城市，通常在过渡安排和资金释放工具上给予更大的弹性。武汉的供求比为0.97、去化周期28个月，对应七城中最多的过渡档位和唯一的保函置换安排；杭州去化周期最短，其过渡期设置建立在市场需求相对稳定的基础上。土地出让收入与房企现金流的双重考量，则决定了土地款缴付期限的松紧程度。

克而瑞发文指出，“828新政”的方向一致，但七城的实施细则表明，制度转型并非只有一条执行路径。地方政策的真正差异，不在于是否推进现房销售，而在于如何安排过渡节奏、监管资金、开发融资与土地支付之间的衔接。差异本身即信息：它既标出了政策弹性空间的边界，也反映出各城市市场压力与风险承受力的分化。

业内分析认为，继全国七座城市发布实施意见后，强二线及省会城市预计将陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。第四季度，预计更多城市将落地实施细则，也将有更多城市进一步释放政策弹性空间。

本文来自微信公众号“乐居财经”，作者：李兰，36氪经授权发布。